Il est conseillé d’acheter son terrain dans un lotissement approuvé. En effet, Un lotissement approuvé est un lotissement légal reconnu par l’administration.

 Voici quelques dispositions utiles qu’il faut prendre:
1-  Vérifier que le lot ou terrain est issu d’un lotissement approuvé ;
2-  Visiter le terrain ;
3-  Demander un extrait topographique ;
4-  Exiger l’attestation villageoise ;
5-  Inscrire son nom au guide de lotissement.

1-  VÉRIFIER QUE LE LOT OU TERRAIN EST ISSU D’UN LOTISSEMENT APPROUVÉ

L'acquéreur se doit de demander au vendeur du terrain une copie de l'arrêté d'approbation du lotissement signé par le ministre en charge de l'urbanisme. Vérifiez par la suite que le numéro de lot qu’il propose de vous vendre figure bien sur ledit Arrêté. Les numéros des lots sont cités généralement dans l’article 2 des arrêtés d’approbation des lotissements. Au besoin, se rendre au ministère de la construction et de l’urbanisme pour plus de détails.

2-  VISITE DU SITE

Le foncier n'est pas virtuel. Il est important de visiter le terrain qui vous est proposé. En procédant ainsi, vous avez l'opportunité de voir si le terrain vous plaît ou pas. En d'autres termes, si le terrain répond véritablement à vos attentes.

3-  DEMANDER UN EXTRAIT TOPOGRAPHIQUE

Demandez au vendeur de vous fournir un extrait topographique signé par un géomètre expert ou assermenté du lot en question. Cela vous permettra de vérifier réellement la superficie du lot qu’il vous propose.

4-  EXIGER L’ATTESTATION VILLAGEOISE

Demandez au vendeur de vous fournir l’Attestation villageoise signée du vrai propriétaire de terre ou de l’autorité villageoise compétente.

5-  L’INSCRIPTION DU NOM AU GUIDE

• Après avoir procédé à chacune de ces vérifications citées plus haut, et que tout se passe bien, il vous reste une dernière étape à franchir : l’inscription de votre nom aux guides de lotissement. Dès que vous entamez l’achat, exigez de la part du vendeur que votre nom soit inscrit dans le guide de lotissement du village et les guides de l’administration. Cette opération peut être à vos frais ou au frais du vendeur.                             

Qu’est-ce qu’un guide de lotissement ?
 C’est un registre qui accompagne le lotissement et dans lequel sont mentionnés les noms et références des attributaires des lots. Le guide est établit en trois (03) exemplaires (01 pour la communauté villageoise et 02 pour le ministère et ses démembrements).

Comment inscrire son nom aux guides ?
Il vous faut simplement solliciter un huissier de justice qui se chargera de faire un constat suivi d’un procès-verbal de mis à jour. Cette action appelée exploit d’huissier vous permettra d’inscrire effectivement votre nom dans les guides de lotissement du village et du ministère de la construction et de l’urbanisme.

NB : Après toutes ces dispositions, vous pouvez maintenant acheter votre terrain. Toutes fois, ne vous arrêtez pas   là. Cherchez à introduire votre dossier au ministère de la construction et de l’urbanisme pour l’obtention de votre ACD qui est véritablement le titre de propriété selon la réglementation en vigueur.
 
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Les terrains avec titre de propriété sont des terrains qui ont des « vrais papiers » comme on le dit dans le jargon. En Côte d’Ivoire, les actes qui vous rendent véritablement propriétaire d'un terrain sont l’ACD (Arrêté de Concession Définitive) et le CPF (Certificat de Propriété Foncière).Aujourd’hui, on ne délivre plus le CPF, l’ACD reste l’acte unique qui confère la propriété foncière urbaine.

Mais avant tout achat d’un terrain avec ACD ou CPF, voici quelques dispositions utiles qu’il faut prendre :

1.   Exiger une visite de terrain;
2.   Effectuer une vérification sommaire;
3.   Négocier avec le vendeur et trouver un compromis de vente;
4.   Solliciter un notaire pour constater la vente et le transfert de propriété.

1.     EXIGER UNE VISITE DE TERRAIN

Le foncier n’est pas virtuel. Avant de procéder à un quelconque achat de terrain il faut toujours se rendre sur le site, c’est le premier pas pour commencer…En procédant ainsi, vous avez l'opportunité de voir si le terrain mis en vente est situé dans une zone ou quartier qui vous plait et propice à votre futur projet.

2.   EFFECTUER UNE VÉRIFICATION SOMMAIRE

Demander au vendeur de vous fournir un extrait topographique et une copie du titre de propriété en question. Ces 02 documents vous permettront sommairement de vérifier et d'attester la superficie du terrain mis en vente et son titre de propriété.

3.   NÉGOCIER AVEC LE VENDEUR ET TROUVER UN COMPROMIS DE VENTE

Après ces démarches, si votre choix se porte sur le bien, vous devez bien négocier avec le vendeur pour vous accorder sur le coût et peut –être à des éventuels échéanciers. Vous pouvez consulter notre baromètre qui vous donne quelques prix des terrains pratiqués sur le marché.

Ces négociations devraient aboutir à un compromis de vente dans lequel les deux parties (Vendeur et acheteur) s’accordent sur le coût et les clauses de vente. Cela peut se faire de façon tacite ou être sanctionné par des documents écrits tels que promesse d’achat, promesse de vente, lettre d’intention d’achat.

4.   SOLLICITER UN NOTAIRE POUR CONSTATER LA VENTE ET LE TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ

Enfin, arrive l’étape de notaire dont son rôle est de conseiller les parties sur les modalités de l’opération en prenant en considération les intérêts de chacun, de s’assurer que l’acquéreur achète le bien en connaissance de cause, de vérifier divers aspects administratifs liés au bien et d’assurer la sécurité juridique de la transaction.

Voici les documents exigés par le notaire :

- L’original de l’ACD ;
- Un état foncier récent à demander à la conservation foncière du lieu de situation de l’immeuble ;
- La copie de la CNI du vendeur et s'il est marié la copie de la CNI de son conjoint ;
- La copie de la CNI de l’acheteur ;
- Un certificat de localisation produit par un géomètre expert agréé ;
- La situation fiscale du bien (pour voir s’il est à jour de ses impôts fonciers).

Frais notariés et honoraire :

C’est sur le montant de la transaction que seront calculés les frais d’enregistrement de l’acte, les frais de mutation ainsi que les honoraires. L’enregistrement se fait au taux de 7% du montant de la vente, répartie comme suit 4% à la charge de l’acheteur et 3% à la charge du vendeur. Les frais de mutation s’élèvent à 1.2% du montant de la vente. Enfin les frais d’ouverture de dossier et honoraires du Notaire sont intégralement à la charge de l’acquéreur.

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Se loger, avoir sa propre maison est le rêve de tout individu. Mais, comment y parvenir ?

L’une des options est de souscrire à une opération immobilière qui prend sur elle l’achat du terrain, les documents administratifs, la conception et la réalisation. En plus, le versement se fait par échéance. Cependant, toutes les promotions immobilières n’aboutissent pas et les souscripteurs se retrouvent souvent bernés ou encore face à des projets inachevés…

Face à de tels cas, que faut-il faire avant de souscrire à une opération immobilière ?

Les informations concernant le promoteur à avoir

Vérifier que le promoteur fait partie des promoteurs immobiliers agréés par l’Etat de Côte d’Ivoire (voir le site www.ministere-construction.ci).

Vérifier si le promoteur à des contrats avec des partenaires techniques et financiers. Cela montre le sérieux et le professionnalisme du promoteur.

Vérifier s’il a déjà des réalisations (dans l’optique de s’assurer qu’il a de l’expérience dans ce domaine).

Les informations concernant la promotion immobilière à avoir

Il est important d’avoir certaines informations utiles sur la promotion immobilière avant de souscrire :

· Vérifier la situation géographique de la promotion immobilière c’est-à-dire se rendre sur le site du projet pour voir si
  le quartier ou la zone vous plaît, si elle répond à vos attentes;

· Le titre de propriété (l’ACD du site de la promotion immobilière) est un élément important qu’il convient de vérifier
également. Si le promoteur à un permis de construire, cela serait idéal.Toutefois, il convient de signifier qu’à l’étape projet, les promoteurs n’ont
pas pour la plupart des cas encore obtenu ces documents administratifs. Ils sont en cours d’obtention à l’étape de la réservation;

· Vous devez demander qu’on vous précise l’année de démarrage du projet ainsi que la date prévue pour la livraison des
maisons;

· Avoir une idée de la banque qui finance le projet (cela crédibilise le projet car lorsqu’une banque finance le projet, le
promoteur n’attend pas forcement les sommes d’argent versées par les souscripteurs avant d’entamer les constructions);

· Savoir si le projet en question est une finition (la maison est livrée clé en main) ou s’il s’agit de gros œuvres. cette
information vous permettra de comprendre l’esprit du projet et de mieux vous préparer.

Les informations concernant le type de maison choisie

Demandez qu’on vous fournisse les plans architecturaux (plan maison, vue 3D) cela vous permettra d’apprécier les dimensions des différentes pièces (chambres, salon, cuisine, salle d’eau…) et de voir si elles sont spacieuses et correspondent à vos attentes. Vous pouvez soumettre ce plan à votre épouse afin qu’elle donne également son avis sur les dimensions des pièces et bien évidemment sur la cuisine.

Vous devez connaître la superficie du lot sur laquelle la maison sera bâtie.

Aussi, connaître la surface totale que le bâtiment va occuper (surface utile). Par exemple, pour un terrain de 300 m2, si vous souscrivez pour une villa duplex dont la surface utile est de 180 m2, en faisant le ratio vous aurez autour 120 m2 comme espace qui peut servir de cour ou jardin.

Le contenu du contrat de réservation

Il faut bien lire les clauses contenues dans le contrat de réservation avant de signer celui-ci.

Avoir des informations précises et claires sur le seuil d’augmentation possible que la maison pourrait subir si d’aventure certaines situations telles qu’une inflation des coûts des matériaux de construction survenait.

Le contrat de réservation se fait devant un notaire.

Bon à savoir

- Vérifier que le promoteur fait partie des promoteurs immobiliers agréés ;
- Savoir si pour cette promotion il a le permis de construire ou si le permis est en court;
- Savoir si le promoteur à une convention avec des partenaires techniques et financiers pour le suivi et la bonne exécution du programme immobilier; 
- Vérifier les plans des maisons afin de savoir si les dimensions des pièces répondent à vos attentes  et connaitre l’année de démarrage et de livraison des maisons.

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Dans le vocable foncier ivoirien les Parcelles dites Grandes Superficies sont des parcelles situées hors lotissement c’est –à dire non loties et le plus souvent non immatriculées. Pour des projets importants tels que les programmes immobiliers, la construction d’un complexe hôtelier  la plupart des promoteurs font recours à ces parcelles de grandes superficies pour implémenter leurs différents projets.

Comment faire l’acquisition de ces parcelles ? Comment s’y prendre ? 

Voici quelques dispositions utiles :
1.      Effectuer des visites sur la parcelle ;
2.      Demander un extrait topographique ;
3.      Vérifier l’affectation de la parcelle ;
4.      Faire une réquisition foncière au cadastre ;
5.      Mener votre petite enquête foncière ;
6.      Négocier avec le vendeur et trouver un compromis d’achat ;
7.      Solliciter un notaire pour constater l’achat et le transfert de propriété.

1.    EFFECTUER DES VISITES SUR LA PARCELLE

Vous devez effectuer des visites sur la parcelle. En procédant ainsi, vous avez l'opportunité de voir si la parcelle mis en vente existe réellement, et si elle répond à vos attentes.
Les visites de terrain lors de l’acquisition des grandes superficies sont très importantes et ne sont pas à négliger ou à faire à la vas vite, car un mauvais choix de site peut avoir des répercussions néfastes sur votre projet.
Certains ont choisir des sites dans la précipitation sans mieux l’apprécier et à l’implémentation de leur projet ils se rendent compte que le site est « difficile » et nécessite plus de moyen pour sa mise en valeur.
Bref, quelques points à bien observer lors des visites de parcelles pour faire les meilleurs choix :
- l’accessibilité du terrain ;
- la constructibilité du site ;
- la morphologie du terrain ;
- les projets environnants s’ils existent ;
-la proximité des réseaux divers tels que les réseaux d’électricité, d’eau et canalisation, etc.

2.    DEMANDER UN EXTRAIT TOPOGRAPHIQUE

Demandez au vendeur de vous fournir un extrait topographique. Cela vous permettra d’effectuer 02 vérifications très importantes :
1-   Connaitre l’affectation de la parcelle ;
2-   Vérifier si la parcelle n’empiète pas sur le titre foncier d’un tiers.

3.  VÉRIFIER L’AFFECTATION DE LA PARCELLE

Ce procédé est appelé « avis de servitude d’urbanisme ». Il vous permet de connaitre l’affectation de la parcelle conformément aux schémas et plans d’urbanisme directeur en vigueur. Par exemple, la parcelle est affectée à une zone à usage d’habitation, à usage mixte, à usage industriel, etc. Cela permet aussi de vérifier si la parcelle n’empiète pas sur des servitudes d’utilité publique (réserve foncière d’équipement, emprise de voie, aire protégée etc.)
02 sources s’ouvrent à vous pour la vérification :
 
- Se rendre au Ministère de la Construction et de l’Urbanisme.
 
- Se procurer le logiciel @alerte servitude qui vous permet en quelques clics de connaitre l’affectation de votre parcelle et les servitudes.
Lien d’accès : www.alerteservitude.ci 
 

4.    FAIRE UNE RÉQUISITION FONCIÈRE AU CADASTRE

Vous devez solliciter les services du cadastre pour vous assurer qu’il n’existe pas déjà un Titre Foncier (TF) sur cette parcelle.  

5.    MENER VOTRE PETITE ENQUÊTE FONCIÈRE

Après ces 02 vérifications, si tout se passe bien c’est –à dire la parcelle est située dans une zone à usage d’habitation et elle n’empiète sur aucune servitude ni Titre Foncier (TF), l’acheteur se doit de mener une petite enquête foncière sur le vendeur (propriétaire terrien) afin de savoir si celui-ci en est vraiment le propriétaire.
Vous devez également avoir des informations sur le chef coutumier ou chef du village habilité à signer l’attestation villageoise. Pour ce qui est du chef coutumier, vous pouvez vous rendre à la Sous-Préfecture ou à la préfecture pour avoir plus de certitudes.

6.    NÉGOCIER AVEC LE VENDEUR ET TROUVER UN COMPROMIS D'ACHAT

Ici, il convient de vous accorder sur le coût et les modalités de paiement. Les phases d’échéancier peuvent se négocier selon l’évolution du dossier lors de la demande de l’ACD et la réalisation du projet. Par exemple :
- A la signature de l’Attestation Coutumière ;
- A l’obtention du P.V favorable de l’enquête Incommodo
- A la création du Titre Foncier ;
- A l’obtention de l’ACD ;
- A l’entame du projet ;
- A mis parcourt du projet ;
- A la fin du projet.
 
Ces arrangements peuvent être sanctionnés par une lettre d’intention d’achat ou une promesse d’achat à l’endroit du propriétaire ou mandataire du bien.

7. SOLLICITER UN NOTAIRE POUR CONSTATER L’ACHAT ET LE TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ

Enfin, arrive la dernière étape pour constater l’achat et le transfert de propriété. Cela est la charge d’un notaire dont son rôle est de conseiller les parties sur les modalités de l’opération en prenant en considération les intérêts de chacun, de s’assurer que l’acquéreur achète le bien en connaissance de cause, de vérifier divers aspects administratifs liés au bien et d’assurer la sécurité juridique de la transaction.

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Les parcelles rurales sont des terres agricoles. Dans le contexte rural ivoirien, leur "vente" est à prendre avec précautions, puisque les transactions restent le plus souvent "incomplètes" : il n'y a pas, du point de vue des deux partenaires de la transaction, une cession de droits définitive, claire, incontestable, qui délivre l'acquéreur de tout devoir à l'égard du cédant et lui garantisse effectivement la pleine propriété sur ce bien. En d’autres termes, en milieu rural on ne peut pas parler d’achat définitif de parcelle.

Dans ce contexte si je veux acheter une terre agricole ou une plantation, il faudrait que je comprenne  bien comment les choses fonctionnent avant de me lancer.

   1.     IL FAUT BIEN DÉFINIR SON PROJET, SON INTENTION

Définissez l’objectif pour lequel vous voulez la terre. Le plus souvent, les raisons sont d’ordre agricole. Si tel est le cas il vous faut préciser si ce sont des cultures pérennes ou du vivrier que vous voulez réaliser.

La définition claire de votre motivation dans ce domaine est très importante et permet de vous conseiller le type de transaction foncière pour lequel vous devriez opter.

  2.   LES DIFFÉRENTS TYPES DE CONTRATS A CONNAITRE EN MILIEU RURAL

-    Les contrats du type "planté-partagé"

Le principe général commun d'un contrat "planté-partagé" est que le propriétaire foncier fournit la terre et l'exploitant réalise une plantation pérenne (cacaoyer, palmier à huile, hévéa). L’exploitant supporte tous les frais de la plantation ainsi que les travaux (défriche, plantation, entretien, etc.).

Le contrat "planté-partagé" dure en général "jusqu'à ce que la plantation meurt". Ce qui sous-entend qu’il n’y a pas de délai fixe pour la fin du contrat. Dans ce contrat, lorsque l’exploitant décède, sa part est transmise à un membre de sa famille.

-    Les locations de court terme

La location concerne essentiellement les cultures vivrières (riz, maïs, igname, manioc, légumes). C’est un contrat qui n’excède pas un (01) an et pour lequel l’exploitant paie une somme forfaitaire au propriétaire.

-    La délégation de droits d'usage à durée indéterminée avec paiement

C’est un contrat dans lequel l’exploitant bénéficie d’un droit d’usage à durée indéterminé. En retour, il verse chaque fin d'année une somme forfaitaire quelque soit la superficie, ainsi que des produits en nature (bottes de riz, sacs de maïs) et, parfois, une aide en travail. Les deux parties s’entendent sur les cultures à réaliser sur la parcelle.

-    La location avec un bail à long terme

La location ici est de longue durée et concerne essentiellement les cultures pérennes (cacao, café, palmier à huile, anacarde etc.). L’exploitant paie une certaine somme au propriétaire.

   3.   RECHERCHE DE SITE, CIBLAGE ET ARRANGEMENTS

Trouver les parcelles grandes superficie en milieu rural sur le site www.fonciermarket.com .

En ce qui concerne les arrangements, il convient de vous accorder sur le coût et les modalités de paiement. Ces arrangements peuvent être sanctionnés par une convention de partenariat entre le propriétaire ou mandataire du bien.

   4.   S’ASSURER D’ETRE EN FACE DU VRAI PROPRIÉTAIRE

Menez votre petite enquête afin de vous assurer que la personne qui vous propose la parcelle est le vrai propriétaire ou le chef de famille habilité à l’effet de décider.

  5.   FORMALISATION DE LA TRANSACTION FONCIÈRE : CONTRAT OU CONVENTION

Après avoir choisi le type de contrat qui vous convient, formalisez-le par écrit au travers d’une convention de partenariat surtout quand il s’agit des contrats de longue durée.

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La maison reste le bien le plus important à avoir pour une famille. En posséder une c’est mettre sa famille à l’abri de plusieurs désagréments et pressions immobilières futures. Vous désirez en acheter une ? Comment faut-il s’y prendre ?

Voici quelques conseils pour vous :
1.       Définir ses préférences ;
2.       Bien inspecter la maison lors de la visite ;
3.       Faire évaluer le coût des travaux par un spécialiste ;
4.       Faire une offre ;
5.       Choisir le notaire.

1. Définir ses préférences

Avant de rechercher une maison à acheter, établissez une liste des conditions que vous recherchez :

• emplacement de la maison
• typologie (maison basse, duplex, appartement)
• nombre de pièces
• niveau de confort (économique, moyen ou haut standing)
• proximité par rapport à la ville, aux écoles, au boulot...

2. Bien inspecter la maison lors de la visite

Commencez par observer le voisinage. Renseignez-vous sur les transports et étudiez la distance à parcourir pour atteindre vos destinations habituelles : bureaux, écoles, supermarché,… Au moment de visiter les propriétés immobilières, focalisez-vous sur les détails et recherchez les défauts pour évaluer les travaux à effectuer. Inspectez de fond en comble l’extérieur comme toutes les parties intérieures. Vérifiez le fonctionnement des équipements sanitaires, électriques, plomberie, … Exigez les diagnostics que le vendeur doit fournir et qui vous renseigneront sur un certain nombre de conditions structurelles et matérielles.

3. Faire évaluer le coût des travaux par un spécialiste

Une estimation immobilière  est incontournable avant d’acheter ! Généralement, une ancienne propriété à remettre en état coûte moins d’argent qu’un immobilier neuf ou fraîchement rénové. La première option est donc plus intéressante qu’un appartement neuf, à condition que les travaux à effectuer ne soient pas ruineux. Engagez un expert immobilier ou un architecte pour voir si la propriété en vaut le coût. (Besoin d’expert immobilier ou architecte consulter notre annuaire)

4. Faire une offre

Au moment de négocier le prix de l’immobilier, faites une offre descente par rapport aux tendances du marché immobilier. Autrement, le propriétaire peut s’offusquer et rejeter votre proposition sans ménagement.

5. Choisir le notaire

Sans un notaire de famille, il est courant de s’appuyer sur le notaire du vendeur. Mais pensez à engager votre propre notaire pour vous assister dans les démarches et protéger vos intérêts tout au long du processus d’acquisition immobilière.

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